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Le projet de loi Alur : la deuxième lecture démarre

Le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), présenté par la ministre du Logement Cécile Duflot le 26 juin dernier, sera examiné en deuxième lecture jusqu’au 16 janvier à l’Assemblée nationale, avant de repartir au Sénat, qui en débattra d’ici fin janvier en séance plénière. Son adoption définitive est attendue avant la suspension de la session parlementaire, le 28 février pour cause d’élections municipales, une fois que la commission mixte paritaire se sera réunie pour parvenir à un texte commun aux deux assemblées.

Rappelons que le texte comporte quatre chapitres et environ 140 articles destinés à engager la transition écologique des territoires, moderniser les règles d’urbanisme et réformer les rapports locatifs ainsi que le droit des copropriétés. Parmi les mesures phares de ce texte, citons le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI), la garantie universelle des loyers et l’encadrement des loyers, ainsi que la lutte contre les copropriétés dégradées. Voici comment les députés ont modifié le texte en commission, pour préparer le débat en plénière.

Quatre mesures phare

Concernant le PLUI, la minorité de blocage votée au Sénat (formulée par 25% des communes représentant au moins 10% de la population) a été modifiée en commission des affaires économiques à l’Assemblée. « Aujourd’hui, 52% des communes sont au règlement d’urbanismes national, elles n’écrivent donc pas leurs règles d’urbanisme. Le PLUI est une bonne manière d’avoir une plus grande maîtrise de ce qui se passe dans sa commune. Si on trouve un intérêt à l’intercommunalité, c’est aussi pour réfléchir au logement à cette échelle », relevait Daniel Goldberg, co-rapporteur du texte à l’Assemblée nationale, lors d’un petit-déjeuner organisé avec les journalistes de l’Ajibat (Association des journalistes spécialisés dans l’habitat et la ville) le 7 janvier dernier. Les députés vont donc examiner un article 63 modifié : désormais le transfert de la compétence PLU à l’intercommunalité est obligatoire, sauf en cas d’opposition d’une majorité qualifiée des communes (majorité applicable sur les sujets de l’intercommunalité).

Concernant l’encadrement des loyers dans les zones tendues, le dispositif voté par le Sénat a été peu retouché. Le rapporteur à l’Assemblée a toutefois voulu rappeler que la logique de réforme des rapports locatifs était «gagnant-gagnant ». « Afin de lutter contre les abus dans les zones tendues, les observatoires de loyers vont permettre de fixer des loyers de référence par type de logement et de surfaces, le locataire étant en droit de demander une justification si le loyer demandé dépasse de 20% le loyer médian ». Alors que les observatoires ne semblent pas en mesure pour l’instant d’intégrer l’âge et plus largement la vétusté du logement dans la valeur du loyer, le député a pour sa part estimé qu’à Paris, environ 10 à 15% des loyers seulement pourraient être concernés par un complément de loyer exceptionnel.

Concernant la garantie universelle des loyers (GUL), la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale, en adoptant une série d’amendements en décembre, a récrit le texte dans le sens voulu par le gouvernement, notamment en vue de circonscrire le coût de la mesure (400 millions d’euros annuels pour couvrir 6 millions de baux privés, dont 160 millions de fonds d’Action Logement – actuellement fléchés vers la GRL – et le reste de crédits de l’Etat), qui avait manifestement été sous-évalué. Cette garantie, qui concrétise un engagement de François Hollande et doit permettre d’indemniser les propriétaires en cas d’impayés de loyers, qui entrera en vigueur au 1er janvier 2016, sera toujours publique et gratuite. Mais la GUL, qui doit rééquilibrer les relations entre bailleurs et locataires, ne sera plus obligatoire, puisque le bailleur pourra lui préférer une caution. Le paiement des loyers sera garanti seulement dans la limite du loyer médian de référence, qui sera fixé localement par les préfets, excepté pour les étudiants et précaires qui seront dispensés de plafond. En clair, un bailleur souhaitant être couvert pour un loyer plus cher devra souscrire une assurance complémentaire.

Enfin, concernant les copropriétés, deux points essentiels sont à noter. Le premier concerne le compte séparé, qui devient obligatoire pour les immeubles de plus de 15 lots (70% des copropriétés). Le second porte sur le « fonds travaux ». Conçu comme un instrument de lutte contre la dégradation, il devient obligatoire et sera abondé à hauteur d’au moins 5% du budget de la copropriété (avec un système particulier pour les petites copropriétés). Les copropriétés de plus de 10 lots et celles construites depuis moins de 10 ans pourront toutefois y renoncer par un vote à l’unanimité.

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